Bakı. Trend:
Azərbaycanın bank və qeyri-bank sektorlarının tikinti seqmentinə
yönəltdiyi kredit qoyuluşları 1 milyard 815 milyon manata çatıb. Bu
əhəmiyyətli maliyyələşmə həcmi sektorda yüksək aktivliyi göstərsə
də, makroiqtisadi göstəricilərin və bazar disbalanslarının təhlili
göstərir ki, maliyyə artımı real istehsalın artımını xeyli
qabaqlayır.
Apardığımız təhlillər göstərir ki, Azərbaycanın maliyyə
sektorunun daşınmaz əmlak bazarına ümumi məruz qalma səviyyəsi –
layihə maliyyələşməsi (1,815 mlrd AZN) və ipoteka kreditləri (4,440
mlrd AZN) ilə birlikdə – 6 milyard 255 milyon manatı ötür və bu da
ümumi kredit portfelinin 20%indən çoxunu təşkil edir. Bu qədər
sektor yönümlü konsentrasiya sistem riskləri yaradır.
Bu artımı stimullaşdıran əsas amillərdən biri dövlətin İpoteka
və Kredit Zəmanət Fondu (İKZF) vasitəsilə həyata keçirdiyi güzəştli
ipoteka proqramlarıdır. Qiymətləndirmə standartlarının
yumşaldılması hesabına təmin edilmiş kreditlərin ikiqat artımı
əslində kredit riskinin özəl maliyyə institutlarından dövlət
büdcəsinə ötürülməsi ilə nəticələnir.
Əsas struktur disbalans ondan ibarətdir ki, maliyyələşmə artımı
(1,815 mlrd AZN) və mənzil qiymətlərində müşahidə olunan inflyasiya
(2024-cü ildə ilkin bazarda 11,3% artım) mənzil tikintisinin
faktiki həcminin azalması (2024-cü ilin yanvar–sentyabr aylarında
14% azalma) fonunda baş verir. Bu isə göstərir ki, kredit axını
real təklifə səmərəli çevrilmir və qiymət köpüyünün formalaşması
üçün şərait yaradır. Uzunmüddətli sabitlik üçün təxirəsalınmaz
əks-tsiklik makroprudensial tədbirlər vacibdir.
Tikinti sektoruna yönəldilən 1,815 milyard manatlıq kreditlər
Azərbaycanın ümumi maliyyə mənzərəsində mühüm yer tutur. Mərkəzi
Bankın məlumatına əsasən, 2025-ci ilin mayına olan vəziyyətə görə
bank və qeyri-bank kredit təşkilatlarının (QBK) ümumi kredit
portfeli 30 milyard 188,75 milyon manat təşkil edib.
Bu məbləğin 1,815 milyard manatı tikinti şirkətlərinə və inşaat
layihələrinə yönəlmiş biznes kreditləridir. Biznes kreditləri
portfelin 52,8%-ni və ya 15 milyard 55,8 milyon manatı təşkil edir.
Beləliklə, tikinti sektoruna ayrılan kreditlər biznes portfelinin
təxminən 12%inə, ölkə üzrə ümumi kredit portfelinin isə təxminən
6%inə bərabərdir.
Tikinti üçün verilən investisiya kreditlərini ipoteka
kreditlərindən ayrı təhlil etmək düzgün olmazdı. Çünki təklif
kreditləri (1,815 mlrd AZN) tələb kreditlərindən – ipotekadan –
birbaşa asılıdır.
Ən son məlumatlara əsasən, ipoteka kredit portfeli 4 milyard
440,2 milyon manat və ya ümumi kredit portfelinin 15,6%-ni təşkil
edir. Beləliklə, Azərbaycanın maliyyə sektorunun daşınmaz əmlak və
tikinti bazarına ümumi məruz qalması azı 6 milyard 255,2 milyon
manata çatır (1,815 mlrd + 4,440,2 mln) ki, bu da portfelin
20,6%indən çoxdur.
Belə yüksək sektor konsentrasiyası tənzimləyici orqan üçün ciddi
xəbərdarlıq siqnalıdır. Mənzil qiymətlərinin enməsi, işsizlik
artımı və ya yeni obyektlərin istifadəyə verilməsində ləngimə kimi
amillər aktivlərin keyfiyyətinin kəskin pisləşməsinə və kapital
adekvatlığı normalarının sərtləşdirilməsinə səbəb ola bilər.
2025-ci ilin mayına olan məlumata görə, ümumi kredit portfeli 30
milyard 188,75 milyon manat idi. Onun 1 milyard 815 milyon manatı
(6,01%) tikinti sektoruna yönəlmişdi, ipoteka kreditləri isə 4
milyard 440,2 milyon manata (15,6%) çatmışdı. Beləliklə, daşınmaz
əmlak bazarına ümumi məruz qalma 6 milyard 255,2 milyon manatdan
çox olmuş, bu da 20,6%dən artıq pay deməkdir. Gecikmiş kreditlərin
(NPL) həcmi may 2025-də 508,3 milyon manat və ya ümumi portfelin
1,7%-ni təşkil edib və ilin əvvəlindən 13,2% artıb.
2025-ci ilin may ayının sonuna NPL həcmi 508,3 milyon manat
olub. Bu, ümumi kreditlərin 1,7%inə bərabərdir və 2024-cü ilin sonu
ilə müqayisədə 13,2% artım deməkdir.
Xüsusilə tikinti seqmentində kreditlərin sürətli artımı aktiv
keyfiyyətindəki real pisləşməni müvəqqəti olaraq gizlədə bilər.
Yeni verilmiş 1,815 milyard manatlıq kreditlər uzunmüddətli
dövriyyəyə malik olduğundan, ilk il ərzində NPL kateqoriyasına
keçmir. Bu “təzə kredit effekti” portfelin dayanıqlılığına dair
illüziya yaradır. Əgər gecikmiş kreditlərin artım tempi (13,2%)
indiki kreditləşmə səviyyəsində davam etsə, orta müddətli
perspektivdə xüsusilə layihə maliyyələşməsi sahəsində NPL
nisbətinin ciddi yüksəlməsi ehtimalı yüksəkdir.
Tikinti sektorundakı kredit artımının əsas səbəblərindən biri
dövlətin İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu vasitəsilə formalaşdırdığı
sabit və zəmanətli tələbin olmasıdır.
İKZF mənzil bazarının əsas strateji oyunçusudur. Fəaliyyəti
dövründə fond xətti ilə verilmiş ipoteka kreditlərinin ümumi həcmi
1 milyard 988 milyon manatı ötüb. Fondun nizamnamə kapitalının 85
milyon manat artırılaraq 1 milyard 153 milyon manata çatdırılması
dövlətin güzəştli ipoteka proqramlarını genişləndirmək niyyətini
göstərir.
Kapitalın artırılması şəhid ailələri üzvləri, qəhrəmanlar, azı 3
illik dövlət qulluqçuları, fəlsəfə doktorları və 15 illik təcrübəsi
olan jurnalistlər kimi sosial əhəmiyyətli qruplar üçün mənzil
əlçatanlığını qorumağa yönəlib. Bu qruplar üçün illik 8% dərəcə və
25 ilədək (300 ay) müddət təklif olunur, maksimum kredit məbləği
150 000 AZN-dir. Bu dövlət dəstəyi yeni mənzilə davamlı və ödəmə
qabiliyyətli tələbi təmin edir və özəl bankların tikintini (1,815
mlrd AZN) maliyyələşdirməyə marağını artırır.
Tikinti kreditlərinin genişlənməsini şərtləndirən əsas amil
İKZF-nin zəmanət mexanizmidir. 2024-cü ildə dövlət zəmanətli
ipoteka kreditlərinin həcmi 2023-lə müqayisədə 97,9% artaraq
faktiki ikiqat artım göstərib.
Bu artım qiymətləndirmə meyarlarının yumşaldılması və zəmanət
mexanizmi üzrə tariflərin azalması hesabına mümkün olub.
Standartların yumşaldılması az ilkin ödənişlə mənzil almağa şərait
yaradır. Sosial baxımdan əhəmiyyətli olsa da, bunun maliyyə
nəticələri də var:
1. Mənəvi riskin artması: Kredit götürənlərə
tələblərin yumşaldılması defolt ehtimalını yüksəldir. Lakin bu
kreditlərə dövlət zəmanəti verildiyi üçün kommersiya bankları üçün
risk azalır.
2. Kredit riskinin dövlətə ötürülməsi: İKZF-nin
standartları yumşaltması faktiki olaraq özəl bank sektorunun
risklərini dövlət fonduna transfer edir. Bu da tikinti
layihələrinin (1,815 mlrd AZN) kreditləşdirilməsini banklar üçün
daha az riskli edir.
Təhlil göstərir ki, 2025-ci ilin yanvar–iyul aylarında İKZF
vəsaitləri hesabına verilən birbaşa ipoteka kreditləri 11,8%
azalaraq 247,2 milyon manata enib. Bununla yanaşı, nizamnamə
kapitalının artırılması və zəmanətli kreditlərin ikiqat artması
fondun strategiyasının dəyişdiyini göstərir: İKZF birbaşa kredit
verən qurumdan çox, zəmanət, subsidiyalaşdırma və refinaslaşdırma
institutuna çevrilir. Beləliklə, fond bazarı sabitləşdirən
mexanizmə çevrilərək özəl bankları ipoteka kreditləşməsinə daha
fəal şəkildə cəlb edir.
Tikinti sektorunda kreditləşmə bumunun ən narahatedici tərəfi
maliyyə aktivliyi ilə real sektor nəticələri arasında formalaşan
kəskin disbalansdır. Sektora yönəldilən 1 milyard 815 milyon
manatlıq investisiyanın əsas motivasiyası onun yüksək
gəlirliliyidir. Dövlət Statistika Komitəsinin məlumatına görə,
2024-cü ildə Azərbaycanın mənzil bazarında qiymətlər əvvəlki illə
müqayisədə 9,9% artıb. Xüsusilə, 1,815 milyard manatlıq kreditlə
maliyyələşdirilən ilkin bazarda qiymət artımı 11,3%ə çatıb ki, bu
da ikincil bazardakı 9,8% artımdan xeyli yüksəkdir. Bu, yeni
mənzilə olan tələbin artdığını göstərir və həmin tələbin bir
hissəsi İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun tətbiq etdiyi güzəştli
mexanizmlər hesabına süni şəkildə stimullaşdırılır. Nəticədə
tikinti şirkətləri üçün marja artır, yəni gəlirlilik səviyyəsi
yüksək qalır.
Qiymətlərin və kredit portfelinin artmasına baxmayaraq, faktiki
tikinti həcmi azalma tendensiyası göstərir. 2024-cü ilin
yanvar–sentyabr aylarında Azərbaycanda cəmi 10 282 yaşayış binası
inşa edilərək istismara verilib. Bu, 2023-cü ilin eyni dövrü ilə
(11 946 bina) müqayisədə 14% azalma deməkdir. Ən diqqətçəkən məqam
isə odur ki, bu azalma 1,815 milyard manatlıq kredit artımı fonunda
baş verir. Yəni maliyyə axını real tikinti həcmini artırmır,
kreditləşmə əsasən qiymətlərin qalxmasına və aktivlərin süni
bahalaşmasına xidmət edir.
Qiymət artımının 11,3% səviyyəsində qalması, eyni zamanda mənzil
tikintisinin 14% azalması və 1,815 milyard manatlıq kredit
genişlənməsi tipik struktur “bazardan artıq qızınma” əlamətidir. Bu
o deməkdir ki, banklar tərəfindən yaradılan maliyyə stimulları real
təklifi artırmır. Buna bir neçə izah vermək olar.
Birincisi, tikinti icazələrinin alınması və obyektlərin qəbulu
prosesindəki bürokratik gecikmələr.
İkincisi, kredit vəsaitlərinin bir hissəsinin real tikinti
işlərinə deyil, torpaq alınmasına, tikinti hüquqlarının
bahalaşmasına və ya köhnə borcların bağlanmasına yönəldilməsi.
Üçüncüsü, tikinti materialları və işçi qüvvəsinin bahalaşması
səbəbindən vəsaitin əhəmiyyətli hissəsinin xərclərə gedərək faktiki
tikinti həcmini artıra bilməməsi.
Əgər 1,815 milyard manatlıq kreditlər yaxın zamanda real
obyektlərə çevrilməzsə, “uzunmüddətli tikinti” halları çoxalacaq.
Bu isə tikinti şirkətlərinin borc öhdəliklərini yerinə yetirmək
imkanlarını ciddi şəkildə azaldacaq, girov kimi qoyulmuş aktivlərin
– yəni inflyasiya fonunda şişirdilmiş qiymətlərlə dəyərləndirilmiş
daşınmaz əmlakın – real dəyəri aşağı düşəcək. Nəticədə bankların
balansında nominal dəyəri yüksək, lakin bazar şəraitində satılması
çətin olan aktivlər çoxalacaq.
2024-cü ildə ilkin bazarda qiymətlər 11,3% artıb. 1 sentyabr
2025-ə olan məlumata görə, tikinti sektoruna yönəldilən kreditlər 1
milyard 815 milyon manata çatıb. Eyni zamanda, 2024-cü ilin
yanvar–sentyabr aylarında cəmi 10 282 bina istifadəyə verilib – bu,
ötən illə müqayisədə 14% azdır. İKZF xətti ilə 2025-ci ilin
yanvar–iyul aylarında verilən ipoteka kreditlərinin həcmi isə 247,2
milyon manat olub və bu da 11,8% azalma deməkdir.
Tikinti sektoruna kredit qoyuluşlarının sürətlə artması və
struktur disbalansların mövcudluğu potensial maliyyə və
makroprudensial risklərin qiymətləndirilməsini zəruri edir. 1,815
milyard manatlıq portfel üçün əsas risklər tikinti şirkətlərinin
öhdəliklərini yerinə yetirə bilməməsi ilə bağlıdır. Tikinti
layihələrinin uzunmüddətli dövriyyəsi səbəbindən şirkətlərin
maliyyə dayanıqlığı satışlardan gələn pul axınlarından asılıdır.
Əgər mənzil tikintisinin 14% azalması sistem xarakteri daşıyırsa,
bu, layihələrdə gecikmələr deməkdir. Bu gecikmələr maliyyə
modellərini pozur və 1,815 milyard manatlıq kreditlərin xidmət
edilməsini çətinləşdirir.
Defolt vəziyyətində banklar yarımçıq tikililərə və ya tikinti
hüquqlarına əl qoymağa məcbur qalacaqlar. Bu girovların hazırkı
dəyəri 11,3% artan inflyasiya qiymətləri əsasında hesablanır. Əgər
bazarda qiymət korreksiyası baş verərsə, girovun real satış dəyəri
kredit qalığından aşağı düşəcək, nəticədə banklar üçün ciddi
itkilər yaranacaq. Bu vəziyyət təkcə kommersiya banklarının deyil,
bütün maliyyə sisteminin sabitliyi üçün ciddi təhdidə çevrilə
bilər.
İpoteka və Kredit Zəmanət Fondunun kreditləşmə standartlarını
yumşaltmağa yönəlmiş siyasəti – məsələn, ilkin ödəniş tələblərinin
və zəmanət tariflərinin azaldılması hesabına dövlət zəmanətli
kreditlərin ikiqat artırılması – mahiyyət etibarilə pro-siklik
xarakter daşıyır. Belə yanaşma iqtisadi artımı bum dövründə daha da
gücləndirsə də, eyni zamanda sistemi kövrəkləşdirir və tənəzzül
halında böhranın miqyasını artırır.
Dövlət tələbi subsidiyalaşdırdıqda və kredit şərtlərini
yumşaltdıqda, əslində idarə olunan tələbin inflyasiyasını yaradır.
Təklif tərəfi bu prosesə uyğun artmadıqda, süni şəkildə genişlənmiş
tələb yalnız qiymətlərin bahalaşmasına (11,3% artım) gətirib
çıxarır və bazarda spekulyativ komponenti gücləndirir. Bu səbəbdən,
tənzimləyici orqanlar bazarın potensial çökməsinə qarşı bank
sektorunun dayanıqlığını artırmaq üçün əks-tsiklik tədbirlər
görməlidirlər. Belə tədbirlər kreditlərin struktur paylanmasını
məhdudlaşdırmaq, layihə maliyyələşməsinə risk çəki sistemini
sərtləşdirmək və ipoteka zəmanətlərinə kvotalar tətbiq etmək
istiqamətində ola bilər.
Bu tendensiya Mərkəzi Bankı monetar siyasəti sərtləşdirməyə
məcbur edə bilər ki, bu da həm 1,815 milyard manatlıq borcu olan
tikinti şirkətləri üçün maliyyələşmə xərclərini artıracaq, həm də
istehlakçıların ipoteka yükünü ağırlaşdıracaq.
Bununla yanaşı, tikinti sektorunun ümumi əlavə dəyər artımı
proqnozları da mülayim qalır: 2022-ci ildə 2,9%, 2023-cü ildə 2,8%,
2024-cü ildə 2,9% və 2025-ci ildə 3,3%. Əgər 1,815 milyard manatlıq
kredit portfeli daha aqressiv artım gözləntilərinə əsaslanırsa, bu,
gələcəkdə proqnozların reallaşmaması riskini doğuracaq. Nəticədə,
kredit portfelinin keyfiyyəti pisləşə və qeyri-ödəmə hallarının
payı arta bilər.
Azərbaycanın tikinti sektoruna yönəldilən kredit qoyuluşlarının
1 milyard 815 milyon manata çatması, dövlətin İpoteka və Kredit
Zəmanət Fondu vasitəsilə tələbi stimullaşdıran siyasətinin nə qədər
təsirli olduğunu göstərir. Dövlətin maliyyə dəstəyinin artması və
zəmanət mexanizmlərinin yumşaldılması kommersiya bankları üçün
riskləri azaldır və kredit artımını davamlı saxlayır.
Fəqət aparılan təhlil ciddi struktur disbalansları üzə çıxarır:
maliyyə aktivliyi və qiymət artımı (11,3%) real təklifin azalması
(14%) ilə müşayiət olunur. Bu vəziyyət daşınmaz əmlak sektorunda
artıq 20% həddini keçmiş risk konsentrasiyasını daha da
dərinləşdirir. Əgər yaxın zamanda spekulyativ tələbi məhdudlaşdıran
və tikinti təklifinin səmərəliliyini artıran əks-tsiklik
makroprudensial tədbirlər həyata keçirilməzsə, 1,815 milyard
manatlıq kredit portfelinin əhəmiyyətli hissəsi üzrə ödəniş
problemləri yarana bilər.
Bu isə qiymət köpüyünün reallaşması, tikinti bazarında
sabitliyin pozulması və maliyyə sektorunun uzunmüddətli
tarazlığının itirilməsi ilə nəticələnə bilər.
Tənzimləyici müdaxilə təkcə zəruri deyil, həm də strateji
əhəmiyyət daşıyır: məqsəd sürətli deyil, dayanıqlı və balanslı
mənzil bazarının formalaşdırılması olmalıdır.
